3月11日，潜江法院报送的《某资产公司与某餐饮公司等12家商户房屋租赁合同纠纷调解案——“示范性诉讼+批量化调解”机制妥善化解系列房屋租赁合同纠纷》成功入选最高人民法院多元解纷案例库！
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某资产公司与某餐饮公司等12家商户
房屋租赁合同纠纷调解案——“示范性诉讼+批量化调解”机制妥善化解系列房屋租赁合同纠纷
基本案情
某餐饮公司等12家商户分别与某资产公司签订租赁合同，承租某资产公司名下的商铺用于商业经营。租赁合同为半年一签，合同租期持续至2024年6月30日。租期届满后，上述商户未与某资产公司续签租赁合同，也未支付2024年下半年的租金。因协商未果，某资产公司遂将上述12家商户分别诉至法院，请求支付拖欠租金及租赁期满至腾退之日的房屋占用费，并立即拆除装修设施、腾退商铺、支付违约金等。
处理方式方法
法院收到起诉材料后，了解到案涉12家商户在该商区经营多年，均为民营企业，且每家商户均有十余名从业者，若进入审理程序，可能导致商户经营中断、从业者失业，某资产公司也会面临商铺空置风险。为妥善高效化解纠纷，法院向双方详细释明先行调解高效、低成本、不伤和气的优势，在征得当事人同意后，运用“示范性诉讼+批量化调解”机制，由法院先行调解4起具有代表性的纠纷，形成示范调解案例，为其余批量案件化解提供指引。
一是深入沟通，梳理争议焦点。指导法官运用“背靠背”沟通方式向双方了解案情。了解到商户不愿支付租金的主要原因是认为商区前期升级改造耗费数月影响商户正常经营，主张扣除改造期间的租金，并认为商区升级改造后房屋租金由之前的均价每月每平米20余元上调至每月每平米40余元不合常理，且商区在停车等配套服务方面不够完善，故拖欠租金。某资产公司认为：商区升级改造期间商家经营虽有不便，但并非无法正常经营，且商区升级改造后整体品质有所提升，有助于商户经营，故主张改造期间租金不应扣除；升级改造后租金调整则是第三方评估机构基于市场行情作出的评估结果，并非随意定价。明晰双方主要分歧后，指导法官综合承租面积、商户续租意愿、经营范围等情况，选择4家具有代表性的商户重点突破，开展示范调解。
二是释法明理，厘清权利义务。结合《民法典》相关规定，指导法官向4家商户讲解租赁合同的法律规定，明确其以商区改造为由拒付租金缺乏法律依据，租赁期满后继续占有使用租赁房屋视为不定期租赁，出租方委托第三方评估机构对商区房地产市场租金作出的评估意见可以作为出租方主张续签不定期租赁合同的租金价格参考依据，并指出其在合同期满后未支付租赁期内及期满后租金的行为违反了合同约定和法律规定，引导商户正视自身法律责任。同时，指导法官向某资产公司释明出租人具有在租赁期内保持租赁物符合约定用途的义务，指出因维修租赁物包括附属设施影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，引导当事人形成合理预期。
三是利益兼顾，达成调解方案。指导法官与双方分别沟通，引导双方逐步缩小分歧。对某资产公司，建议其综合考虑解纷成本、商铺空置成本以及商户经营压力，在租金支付方面适当让步；对4家商户，建议其全面考量前期装修和设备投资成本、商铺迁移可能产生的损失、商区改造升级后的隐形优势，理性客观对待租金调整。通过多轮现场沟通，最终4家商户与某资产公司达成调解协议，某资产公司自愿减免部分租金，放弃违约金的主张，并表示会在停车等配套服务方面予以完善，4家商户也同意支付欠付的租金，双方续签租赁合同。
四是示范引领，批量化解纠纷。该4件案件调解成功后，指导法官充分发挥类案示范作用，充分释明示范案件调解方案的合理性，参照示范调解协议，对其余案件高效化解，最终8件案件全部通过调解方式成功化解。双方现场续签房屋租赁合同。12家商户均主动履行，按约支付租金，并持续开展经营活动。
处理结果
某资产公司与12家商户分别签订调解协议：某资产公司减免部分租金，并放弃要求12家商户拆除装修设施、腾退商铺、支付违约金的主张。
解纷依据
《民法典》第713条、第721条、第722条、第734条
解纷要旨
本案系商户拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷，涉及商户较多、经营范围相对集中，且关系近百名从业者的切身利益，若处理不当，直接影响商区的经营稳定和员工就业。本案中，法院积极向当事人释明调解解决纠纷的优势作用，运用“示范性诉讼+批量化调解”机制分步推进纠纷化解工作。调解过程中，通过深入沟通了解双方诉求、明晰争议焦点，再综合承租面积、商户续租意愿、经营范围等因素选取代表性案件开展示范调解。在组织示范调解过程中，依照《民法典》相关规定，结合租赁物使用、前期投入等实际情况，向当事人释明合同双方各自权利义务，针对性开展释法说理，引导双方在互谅互让的基础上达成切实可行、利益兼顾的调解方案。示范调解成功后，充分发挥示范案例引领作用，促推剩余商户参照示范案例与出租方达成调解协议，双方续签租赁合同，商户按约支付租金，出租方完善配套服务，从业者安心工作，实现“护企业、稳经营、保就业”的双赢多赢共赢，助力优化法治化营商环境，护航商区持续发展。
（马园、李争艳）
