房地产行业深度调整以来，房价开始持续走低，开发商拖欠工程款的问题日益凸显，园林绿化工程作为房地产、市政项目的核心配套板块，拖欠工程款问题也日渐突出，相关案件数量持续增长。在工程款追索过程中，园林绿化工程承包人能否依据《民法典》第807条主张建设工程价款优先受偿权，成为亟需澄清的法律问题。笔者结合承办的多起园林绿化工程案件，分析多地法院、仲裁机构的裁判分歧，进而提出完善思路。

       一、建设工程价款优先受偿权的制度基石
       建设工程价款优先受偿权，是指承包人在发包人逾期不支付建设工程价款时，依法享有的，就所建工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利。
       1999年《合同法》第286条首次确立承包人优先受偿权，规定发包人未支付价款时，承包人可协议折价或申请拍卖工程优先受偿。2021年《民法典》第807条延续并完善了该制度，明确优先受偿权优于抵押权和其他债权。该制度的立法目的在于保障承包人工程价款债权的实现，维护建筑业底层劳动者的工资权益，避免农民工工资受损。

       二、各类工程价款优先受偿权的法律性质争议

       以上司法解释和具有司法解释性质的批复仅明确了工程价款优先权与抵押权竞存、工程价款优先权与商品房消费者的交付请求权和退款请求权竞存时的权利顺位，并未系统、明确地规定工程价款优先权竞存时的顺位排序。
       根据上述规定可以推断出消费者的购房权优先于在建工程价款优先受偿权，在建工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
       
       三、园林绿化工程的工程属性与优先受偿权的适用前提
       《民法典》第807条将优先受偿权的适用范围限定于“建设工程”。园林绿化工程在法律上是否属于建设工程范畴，是适用该制度的前提性问题。
       园林绿化工程是指新建、改建、扩建公园绿地、防护绿地、广场用地、附属绿地、区域绿地，以及对城市生态和景观影响较大建设项目的配套绿化，主要包括园林绿化植物栽植、地形整理、园林设备安装及建筑面积300平方米以下单层配套建筑、小品、花坛、园路、水系、驳岸、喷泉、假山、雕塑、绿地广场、园林景观桥梁等施工。而园林绿化工程施工企业也需遵守工程建设相关法律法规，一般认为，园林绿化工程具有建设工程的基本特征，属于建设工程的组成部分。故施工企业与开发商签订合同时使用的一般为《建设工程施工合同》的模板，在发生纠纷时采用案由也是“建设工程施工合同纠纷”，因此园林绿化工程原则上适用建设工程优先受偿权制度。
       与主体建筑工程不同，园林绿化工程在物理属性上与土地紧密附着，不具备独立折价、拍卖的可行性。建设工程优先受偿的对象是工程折价或者拍卖价款，而工程需折价或者拍卖的前提是发包人逾期不支付工程价款。如果工程本身不具备独立折价拍卖的条件，则优先受偿权的行使将面临实质障碍。

       四、园林绿化工程承包人主张建设工程价款优先受偿权中存在不同的裁判结果
       笔者将自身承办及检索的部分案件进行归纳，园林绿化工程项目是否享有建设工程价款优先受偿权，可分为肯定说和否定说。
       （一）肯定说
       1.（2025）苏0111民初10961号判决书
       法院说理：关于优先受偿权，原告作为承包人与作为发包人的被告签订合同，双方之间存在建设工程施工合同关系，原告投入的建筑材料和劳动力也已物化到建筑物中，与建筑物不可分割，且该建设工程具备折价、拍卖条件，原告应依法享有建设工程价款优先受偿权。故原告主张对案涉工程折价或者拍卖的价款在承建范围内享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
       2.（2025）苏0115民初12857号判决书
       法院说理：关于建设工程优先受偿权。被告公司未按照约定支付工程款，原告公司有权主张就其施工的××景观工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。被告公司抗辩案涉工程所在小区的商品房已全部出售，但未提交证据予以证明，本院不予采信。
       3.上国仲（2023）第318号裁决书
       仲裁庭认为：《民法典》第807条所规定的优先受偿权行使范围为发承包双方之间的施工合同，而系针双方之间的园林工程合同的工程范围为地块一期项目园林景观、小区道路及排水工程，申请人应当就其施工范围内的建设工程主张优先受偿权，无权就一期项目整体主张优先受偿权。被申请人虽然提交了部分房屋的产权证，但不能证明全部房屋已经出售，且优先受偿权是否能够实现与权利应否享有是两种法律关系。即便存在业主的购房优先权，也存在优先权的先后顺位问题，其不能作为否定建设工程优先受偿权的依据。
       （二）否定说
       1.（2024）鄂0192民初8870号
        法院说理：原告还要求建设工程价款优先受偿权，因房屋出售后，园林工程已成为小业主的共有财产，其性质不宜单独予以拍卖，本院不予支持。
       2.（2023）浙0327民初266号
       法院说理：关于原告就涉案质保金对涉案景观绿化工程是否享有优先受偿权。本院认为，涉案景观绿化工程附属于该工程所在的整体小区，属于为该小区的整体居住环境增加价值的装饰工程，若将其与小区分割对待，将其单独进行折价或拍卖，将无法实现其本身的价值。且该小区向购房者交付至今已满2年，被告对该小区包括对涉案景观绿化工程已不享有完整的所有权，若单独对涉案景观绿化工程进行折价或拍卖，也必将侵害目前小区住户的民事权益。本院认为，涉案景观绿化工程并不具备折价或拍卖的条件，原告主张对其享有优先受偿权，本院不予支持。
       综上，肯定说认为园林绿化工程项目享有建设工程价款优先受偿权，主要是认为可折价、拍卖的工程限于承包人施工范围内园林绿化工程，项目所在小区存在售出的商品房，业主购房优先权与承包人的建设工程价款优先受偿权只是优先顺位的问题，权利本身并不存在冲突。故承包人可对该项目承包人施工范围内的工程进行折价、拍卖并享有建设工程价款优先受偿权。而否定说则认为园林绿化工程属于为小区的整体居住环境增加价值的装饰工程，与小区其他建筑物分离，认为承包人仅享有对其施工部分建筑物的权利，而该施工部分单独无法折价、拍卖，故园林绿化工程项目无法享有建设工程价款优先受偿权。

       五、立足立法本意界定优先受偿权适用范围
       存在不同的裁判结果可能是因为裁判者在裁判中必须立足解释论，故仅对法条的字面意思进行理解，而不能舒展立法论的想象力。该制度的立法目的在于保障承包人工程价款债权的实现，进而维护建筑工人的工资权益，避免因发包人拖欠工程款导致建筑业底层劳动者权益受损。这类工程虽然不涉及主体结构安全，但其施工凝结了大量的人工和材料成本，一旦工程款无法收回，将直接影响中小型园林企业和一线工人的生存权益，故园林绿化工程承包人理当与其他主体建筑施工单位享有同样的权利。
       而法条中记载的不宜单独折价、拍卖的园林绿化工程仅应局限于市政道路绿化、公园绿地等具有公共属性，无其他主体建筑工程的项目。该工程项目与住宅小区附属园林景观工程存在显著差异，市政道路绿化、公园绿地等项目则可适用无法折价、拍卖项目，不享有建设工程价款优先受偿权。而小区绿化则附属于住宅项目，服务于特定范围业主，可将其看成一个整体，且建设工程价款优先受偿权建立的初衷，也是为了维护广大的底层劳动者的生存权益，故应当在司法实践中优先予以保护。即可参照部分法院、仲裁机构的裁判思路，认定投入的建筑材料和劳动力也已物化到主体建筑物中，与建筑物不可分割，依法享有建设工程价款优先受偿权。

       六、结语
       鉴于园林绿化工程不宜单独折价拍卖的客观现实，司法实践中的分歧亟待统一裁判尺度，建议最高院通过司法解释或指导性案例明确园林绿化工程优先权的认定标准与行使规则，特别是对附属工程“不宜折价、拍卖”的认定标准和替代性权利实现路径作出细化规定。

〔作者：杨桃   殷滤  徐静，作者单位：上海邦信阳（武汉）律师事务所〕