近年来，在房地产市场周期性下行与结构性调整的双重压力下，地产企业为购房人银行按揭贷款所提供的“阶段性担保责任”已成为一柄悬在企业头顶的“达摩克利斯之剑”。业主断供、弃贷的暗流汹涌澎湃，中建三局城市投资运营有限公司（下称“中建三局城投公司”）头上这把担保之“剑”随时可能坠落。面对超百亿元的担保风险，中建三局城投公司法务团队以风控前置化、精准化、体系化为导向，通过深度调研、体系构建与法律创新，经历两年多的风险攻坚，成功实现了从“被动应诉”到“主动拆弹”的战略转变，为同类企业应对系统性风险提供了宝贵的实践经验。
深潜一线 精准把脉风险病灶
“不打无准备无把握之战。”这是公司总法律顾问兼合约法务部负责人陈晶晶的工作信条。她迅速组织精干力量，化身“风险侦察兵”，多次深入湖北、苏州、北京等区域核心项目一线。白天，他们与财务、销售团队展开一轮轮深入座谈，逐个项目、逐份合同、逐条数据“解剖”担保链条；夜晚，他们挑灯夜战，分析断供诱因、计算风险敞口规模、评估担保责任解除难点与法律障碍。经过近2个月的不懈努力，最终形成《公司房地产开发项目阶段性担保责任调研报告》，揭示了风险分布的“密集区”和管理流程的“梗阻点”，为后续精准施策奠定了坚实基础。
织密网络 构建全域防御体系
报告是武器，落地才是战斗。合约法务部副经理李静勇挑重担，牵头构建“总部-区域-项目”三级联动的风险防控网络。总部统筹制定标准、预警规则；湖北、苏州、北京等区域设立专项小组，李静像一位不知疲倦的“织网者”，频繁穿梭于各区域之间，协调资源、解决分歧、推广经验。她的执着和专业，最终将各区域拧成一股绳，实现了台账备案统一化、风险预警动态化、解除流程标准化，为后续的机制优化奠定了坚实基础。
法理巧思 法庭上“创领”破壁
风险预警是盾，主动出击是矛。一般来讲，必须办妥正式抵押登记，才能解除担保责任。然而，正式抵押登记往往因各种原因滞后，导致公司暴露在风险中的时间被无谓拉长。诉讼团队没有墨守成规，深入研究相关法理和判例，提出了一个大胆的创新策略：论证“预抵押登记”在特定情形下，已足以保障银行债权，应视为解除担保的条件成就。
这个观点，挑战了合同约定和普遍认知，说服法官难度极大。在宜昌之星等项目的断供纠纷案件中，诉讼团队据理力争，引经据典，用详实的法律论证和缜密的逻辑推理，向法官充分阐释了突破合同字面约定、基于实质公平和立法目的法理依据。银行方的强烈反对，法官思维定式的打破，导致每一次庭审都是一场智力的硬仗。诉讼团队顶住压力、反复沟通，用专业和执着最终赢得了多个“判决我方无责”的标杆案例。
化险为夷 铸就法务风控新标杆
风控网络密织，事后救济变事前预防。在成功构建“总部-区域-项目”三级风控架构后，团队对原有全流程风控机制进行深度优化，将其转化为可复制、可推广的4大核心要点：签约底线“清单化”杜绝“带病签约”；台账管理“标准化”，确保信息透明，风险敞口清晰可视；预抵押登记“百分百”，切断风险引信，从源头降低诉讼风险；断贷盯控“实时化”，确保风险早发现、早干预、早处置。这四大优化环节成功将“事后救火”的传统风控模式彻底扭转为“事前预防、事中严控、事后闭环”的主动防御体系。
风险敞口收缩，担保解除率飞跃提升。在地产开发业务规模扩张，按揭贷款激增45.79%的背景下，公司通过一系列有效举措，实现阶段性担保解除率显著抬升。这意味着，公司仍需提供担保的规模不增反降，保证金“瘦身”成效斐然，不仅直接减轻了公司的资金占用压力，更极大释放了公司资金流动性、为项目平稳运转提供了更多现金流支持。诉讼防线坚固，标杆案例树立权威。公司成功获取多个“判决我方在业主断供案件中无责”的标杆性胜诉判决，不仅直接避免了公司数百万元的直接经济损失，更为全司化解同类风险提供了“定心丸”和“教科书”，确立了风险化解的法律路径，夯实了各业务部门应对类似风险的信心基础。
（肖海涛 中建三局城市投资运营有限公司）
