让行政监管与司法裁判有效衔接，让服务质量与收费标准真正匹配。为深入推进类型化涉企纠纷“示范性诉讼+批量化调解”先行区创建，黄州区人民法院从近期审结的物业服务合同纠纷案件中精选典型案例向社会发布。本期案例聚焦“行政机关‘红黑榜’认定及行政处罚在物业纠纷裁判中的参考适用”问题，明确裁判规则：行政机关作出的“红黑榜”评定及行政处罚决定，可以作为法院认定物业服务是否存在瑕疵及瑕疵程度的重要参考依据。旨在以个案示范推动府院联动机制在物业纠纷治理领域的具体运用，引导物业企业以服务质量立身、以规范经营取信，从源头减少物业纠纷。
案情简介：
罗某系黄冈市黄州区某小区业主，自2019年1月1日起以物业服务存在严重瑕疵为由拒绝交纳物业费。物业公司多次催缴未果后诉至黄州区人民法院，要求罗某支付2019年1月1日至2025年12月31日期间的物业费11543元及违约金16852.92元。罗某提起反诉，主张物业公司不具备合法选聘资格，前期物业服务合同应属无效，要求确认合同关系无效、退还已收取的物业费并赔偿损失。
审理过程中查明：黄州区住房和城乡建设局公布的住宅小区物业服务项目“红黑榜”将该公司服务的该小区列为“黑榜”，理由为小区环境卫生脏乱、火灾报警控制器故障未启用、业主满意度低、综合评分低。同年，黄冈市黄州区消防救援大队对物业公司作出行政处罚，处罚事由为不及时消除火灾隐患。
裁判结果：
法院经审理认为，物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》及罗某签署的《业主临时公约》系各方真实意思表示，合法有效，对业主具有法律约束力。物业公司已进驻小区并实际提供物业服务，罗某作为业主应当支付物业费。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，其收取的物业服务费是提供物业服务的对价，亦是全体业主享受物业服务的基础。罗某辩称物业服务不合格，但未举证证明物业公司提供的物业服务存在严重问题导致合同目的无法实现。
关于物业费计算，因物业公司被列入“黑榜”及受到行政处罚，法院酌定上述两月物业费按80%收取。经核算，罗某应缴纳2019年1月1日至2025年12月31日期间的物业费11485元。关于违约金，因物业服务中普遍存在一般瑕疵，且考虑到维护业主与物业公司之间的友好关系，对物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。对罗某的反诉请求，无事实及法律依据，予以驳回。
典型意义：
此案是黄州区人民法院将行政机关的行业监管评价与行政处罚决定作为认定物业服务瑕疵的重要参考依据的典型范例。行政机关作出的“红黑榜”评定及行政处罚决定，系经过专业检查和法定程序作出的行政评价，具有较高的证明力。法院在审理物业服务合同纠纷时，将行政评价结果作为认定物业服务是否存在瑕疵、瑕疵程度的重要考量因素，既体现了司法对行政监管的尊重与衔接，也为府院联动机制在物业纠纷治理领域的具体运用提供了实践样本。该案中，黄州区人民法院结合物业公司被列入“黑榜”及受到行政处罚的事实，酌定相应月份物业费按80%收取，确立了“行政评价+司法裁量”的联动认定模式，对同类案件具有参照意义。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
（张明莉）
