让义务不因房屋空置而免除，让规则不因认知偏差而模糊。司法实践中，不少业主存在“房屋未入住、无需缴纳物业费”的认知误区，由此引发的物业服务纠纷屡见不鲜，为深入推进类型化涉企纠纷“示范性诉讼+批量化调解”先行区创建，黄州区人民法院从近期审结的物业服务合同纠纷案件中精选典型案例向社会发布。此期案例聚焦“空置房物业费的缴纳规则”问题，明确裁判规则：业主支付物业费的义务不以实际居住或使用为前提，除非物业服务合同另有明确约定，空置房仍需按约缴纳物业费。旨在以个案示范引导业主树立正确认知、依法履行缴费义务，为批量类案化解提供清晰指引。
【基本案情】
2013年，尹某购置某小区建筑面积127.62平方米的住宅一套，并于2015年8月完成收房手续。期间，开发商及小区业委会先后与物业公司签订《前期物业服务合同》及《小区物业管理服务合同》，约定物业费按1.1元/平方米/月收取。收房后，尹某因房屋长期空置、未装修入住，自2015年11月起未再缴纳物业费，物业公司多次催收未果后，依法向黄州区人民法院提起诉讼，主张尹某支付2015年11月1日至2022年10月31日期间拖欠的物业费共计10953元。庭审中，尹某辩称其房屋长期空置、未装修入住，没有产生垃圾也未使用电梯，未享受任何物业服务，要求减半收取物业费。
【裁判结果】
法院经审理认为，开发商及业委会与物业公司签订的物业服务合同系各方真实意思表示，合法有效，对业主具有法律约束力。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已按约定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。尹某以房屋空置为由要求减半收取物业费，缺乏法律依据。关于物业费计算期间，物业公司主张的2015年11月1日至2016年2月5日期间的物业费，因其未举证证明该期间已实际提供物业服务，不予支持。
关于2016年2月6日至2022年10月31日期间的物业费，经核算为10599元，抵扣物业公司同意退还的装修押金等费用2835元后，遂判决尹某支付2016年2月6日至2022年10月31日期间的物业费7764元。
【典型意义】
此案明确了空置房物业费的缴纳规则。司法实践中，部分业主存在“未入住、未享受服务即无需支付物业费”的认知偏差。物业服务的对象是“小区整体”而非“个别业主”，物业费主要用于共有部分维护、保洁、安保、绿化、公共设施运行等，这些服务不因某业主空置房屋而停止或成本减少。业主即便未入住，房屋资产安全、小区居住环境、房屋资产价值均依托物业公司的公共服务得以保障，实质上间接享受了物业服务带来的利益。空置房物业费交纳问题，法律并无减免特别规定，业主支付物业费的义务不以实际居住或使用为前提，除非物业服务合同另有明确约定。此案对引导业主树立正确认知、依法履行缴费义务具有示范意义。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》第二十三条第二款：业主未按照合同约定支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼；经仲裁裁决或者司法裁判确认后仍不履行的，物业服务人可以依法申请强制执行。
