细雨润民心，法槌声在小区敲响。为把司法服务搬到群众“家门口”，把法治课堂开设在百姓“身边处”，9月17日上午，黄州区人民法院将巡回法庭搬进西湖街道瑞丰世家小区，公开审理一起物业服务合同纠纷案件。西湖街道社区党委副书记尹双明、瑞丰世家小区党支部书记周晓彬、物业公司工作人员及小区业主等数十人冒雨旁听庭审，近距离感受司法、学习法律知识。
巡回审判“零距离” 以案释法明权责
该案为物业服务合同纠纷。原告某物业服务公司诉称，小区业主吕某自2019年10月至2023年10月期间拖欠物业服务费，同时主张相应违约金。被告吕某辩称，其房屋存在漏水问题，多次向物业反映未获解决，故拒绝缴纳物业费。庭审中，双方围绕“房屋漏水能否成为拒交物业费的理由”这一争议焦点展开辩论。
承办法官卢丽娟结合《中华人民共和国民法典》第九百四十四条关于业主支付物业费义务的规定以及第九百四十二条关于物业服务人维护义务的规定，就物业服务合同双方的权利义务向当事人及旁听群众进行释明：物业服务具有公共性和整体性，个别服务瑕疵一般不构成根本违约，业主对服务瑕疵的异议可通过合法途径主张，但不宜以此为由拒交全部物业费；同时，若房屋漏水系楼上业主原因所致，属于相邻关系纠纷，应另行向侵权方主张权利。
西湖街道工作人员旁听后深有感触：“法院把巡回法庭开进小区，我们街道参与其中。法官结合这个案子现场释法，把物业和业主的权利义务讲明白了，我们调解更有依据。我们会继续配合法院，把物业纠纷化解在家门口。”
庭审答疑暖人心 普法解惑化心结
庭审结束后，承办法官趁热打铁，在现场开展以案释法，针对旁听群众提出的物业纠纷高频问题逐一解答。
“物业公司服务不到位，主张违约金合理吗？”
“物业公司主张违约金的前提是业主无正当理由拒交物业费；若业主拒交系因物业服务存在明显瑕疵，法院对违约金一般不予支持。”
“空置房物业费能不能减免？”
“法律并未规定空置房可减免物业费，物业服务针对的是小区共有部分和公共秩序，不因个别房屋空置而停止，业主仍应按合同约定缴纳；但若合同有特别约定，则从其约定。”
“买了车位还要不要交物业费？”
“车位管理费与物业费是两项不同费用，车位管理费主要用于车库保洁、照明、安保等专项服务，若合同有约定，业主应按约缴纳。”
现场气氛热烈，旁听群众纷纷表示“讲得清楚、听得明白”。就在答疑过程中，一位业主主动找到物业公司工作人员，表示自己因房屋空置对物业费缴纳心存疑虑，听了法官的讲解后明白了法律规定，当场与物业公司达成和解并主动缴纳物业费。
座谈联动聚合力 精准施策促治理
庭审和释法活动结束后，黄州区人民法院审判委员会专职委员靖红涛、物业公司负责人、西湖街道工作人员及法院干警围坐一起，围绕案涉小区物业服务问题与现状展开座谈。
物业公司负责人介绍了当前小区物业服务的基本情况和管理难点，并就法院工作提出建议：“希望法院能常来小区开展宣讲，多宣传物业知识，让我们物业公司更清楚自己的职责范围，也让业主更理解物业服务的边界。”
座谈中，双方还探讨了物业服务模式的创新方向。物业公司介绍了当前推行的酬金制、信托制、包干制等不同物业服务模式的优劣。靖红涛同志从法律角度分析，不同模式对应不同的权利义务配置和风险承担方式，物业公司应根据小区实际情况和业主需求选择适宜模式，并在合同中明确约定服务标准和收费方式，从源头减少纠纷。
下一步，黄州区人民法院将继续深化“示范性诉讼+批量化调解”改革，依托“法院+街道+社区+调解组织”联动机制，常态化开展巡回审判和以案释法活动，以示范判决引领同类纠纷化解，推动物业纠纷从“个案处置”向“类型化治理”转变，让更多矛盾纠纷化解在诉前、消弭在萌芽，为基层社会治理现代化贡献司法力量。
（张明莉）
