这里，紧邻遗爱湖公园，小区内绿树成荫、环境宜人，曾是多少人心中理想的家园。但在过去几年里，这片美丽的园区却因为一桩桩物业费纠纷，让业主与物业之间的关系渐渐起了裂痕。
今年十几份物业服务合同纠纷起诉状陆续递交到黄州区法院。被告全是同一小区的业主，原告则来自同一家物业公司。
这不是个例。从2022年到2024年，黄州区法院受理的物业服务合同纠纷案件从347件涨到398件，年均增幅约7%。相似的争议、相似的抗辩，一茬接一茬地涌进法院。
徐瑛法官翻开卷宗，逐页细看。十几份起诉状，被告均来自同一个小区，欠费时段有重叠，争议焦点高度相似——业主多以房屋空置、物业服务存在瑕疵为由拒交物业费。徐瑛从这批案件中挑选出两件最具代表性的案件，作为示范案件进入精细化调解程序。
第一户：替父亲还上这笔“心债”
老郑夫妇是这个小区的老业主。2014年收房，房屋面积138.6平方米，从2020年10月起，物业费便再也没有交过。
调解室里，老郑的儿子小郑来了，说是父母年纪大了，委托他来处理。物业公司的代理人坐在对面，把材料摆在桌面上：《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》《交房确认单》——每份文件上都有老郑的签字。
“协议是我爸签的，这个我们认。”小郑说，“但那房子长期闲置，没怎么住人，法院能不能考虑实际情况？”法官没有直接回应，而是转头问物业代理人：“你们怎么看？”
物业代理人翻了翻合同：“协议约定的收费标准是1.5元每平方米每月，实际上我们只收了1.21元，已经是主动下调了。”
法官看了看双方，缓缓开口：“民法典第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。小郑，你父亲和物业公司签了协议，物业公司也提供了服务，六年来物业费一直未缴，这笔欠款是客观存在的。今天双方坐在一起，就是为了把这件事妥善解决。”
小郑沉默了一会儿，问：“那如果我现在把钱补上，之前的违约金能不能免除？”
物业代理人回应：“我们主要诉求是收回欠缴的物业费，如果今天能一次性付清，违约金方面可以协商。”
经过几轮沟通，小郑最终同意一次性付清欠缴的全部物业费，物业公司则放弃违约金的诉讼请求，双方握手言和。
当天，小郑在调解协议上签了字。走出调解室，他掏出手机扫了物业公司的收款码，六年的欠费当场到账。
第二户：一笔拖了八年的旧账
下午，老孙自己来了。他是个中年人，穿着一件普通的T恤衫，进门的时候搓了搓手。同样的流程，同样的材料摆在桌上。
老孙看了一眼，说：“物业管理费肯定要交，这个道理我懂。但说实话，这几年小区里确实有些问题——公共区域的灯有时候不亮，报修了也没人及时处理；楼道里小广告反复出现，垃圾清运也不够规范。我们业主住着心里也不踏实。”
物业代理人接过话头：“您说的这些问题，我们也在逐步改进。最近公司已经加大了公共区域巡查力度，安排专人定期检修照明设施，发现小广告及时铲除，垃圾清运的频次也作了调整。服务工作确实有个不断完善的过程，我们也希望能得到业主的理解。”
法官点了点头：“物业服务需要持续改进，业主的合理诉求也应当被重视。今天咱们坐在一起，就是希望把这事儿彻底解决好。老孙，你先说说，欠费的具体数额有没有异议？”
“数额没问题，这笔账我认。”老孙说，“但我这边也有实际困难，一下子拿出这么多钱确实吃力，能不能协商一个我能承受的方案？”
法官把目光转向物业代理人：“被告有积极履行的意愿，但确实存在实际困难。你们双方都让一步，给一个合理的履行期限，怎么样？”
物业代理人考虑后表示：“如果被告能明确履行期限，我们同意给予一定的宽限期。”
经过反复沟通，双方就履行期限达成一致，老孙承诺在2027年1月29日前一次性付清全部欠缴物业费，物业公司放弃违约金请求，双方就此再无其他争议。
调解协议签完，老孙站起来，跟法官握了握手，转身走出调解室。
两件示范案件，当天全部调解成功。
剩下的，顺了
两户调成了，剩下的十几户怎么办？
黄州区法院将此前审结的该小区示范判决书中的裁判规则进行了整理归纳——物业服务费缴纳义务如何认定、房屋空置能否作为拒交事由、违约金支持的条件是什么——这些在生效判决中已有明确阐述。判决书通过社区网格员和调解组织向小区其他欠费业主进行了定向推送和释明。
有了示范判决“打底”，业主们心里有了数——原来法院的裁判尺度是这样的，自己的案子如果进入诉讼程序，大概率也是这个结果。
效果比预想的来得更快。
一个星期之内，8户业主参照示范案件的调解方向，主动联系物业公司缴纳了拖欠的物业费，总额超过6万元。有的业主在缴费后还特意问了一句：“是不是今天交了，之前欠费就一笔勾销了？”
得到肯定的答复后，对方长舒了一口气：“早知道这么简单，何必拖这么多年。”
数据会说话
两户“打样”，八户跟上。这不是偶然。
近两年来，该小区物业纠纷受理量同比下降了15.38%，调撤率同比上升了24.79%，自动履行率达到94.29%。示范判决带动批量化解的效果，正在从纸面走向现实。
放眼整个辖区，黄州区法院在前期探索“示范判决+批量化解”模式的基础上，2025年全年受理案件277件，较上年下降约30.4%。2026年1至8月受理案件127件，较2025年同期下降约35.64%，调撤率达64.92%，较2025年同期上升约11.57%。
数字背后，是一个个走进调解室的业主，是一份份签了字的协议，是一笔笔到账的物业费。
“办理一案、规范一类、治理一域”——这句话写在黄州区法院的改革方案里，也写在了这个小区每一户主动缴费的业主身上。
遗爱湖畔，风还在吹。围墙之内，裂痕正在一点点弥合。
（张明莉）
