今年51岁的陈女士系荆门城区一小区业主。2020年，陈女士办理收房手续时，发现自家门口公共走廊地砖存在明显色差，部分砖块铺装不规整，缝格弯曲、接缝高低不平。陈女士认为，该问题影响了居住观感。
随即，陈女士向小区物业公司反映，要求整改。物业公司接到反映后，对现场进行了查看，确认地砖色差及铺装问题属实。经进一步核实，该问题系开发商建设交付时遗留，物业公司没有以“非己方建设”为由推诿，而是承担起协调整改的责任。由于协调开发商的过程中遇阻，整改工作一度搁置。对此，陈女士多次催促物业公司，但一直没有结果，双方由此产生摩擦。
整改受挫：维修施工工艺粗糙，旧问题未除再添新瑕疵
为回应业主诉求，物业公司于2023年8月安排施工人员更换了陈女士家门口公共走廊色差明显的地砖。但整改后，陈女士发现效果并不理想，新换地砖与原有地砖颜色仍存在差异，施工工艺粗糙，周边地砖接缝凹凸不平，部分砖块边缘被磕碰磨损，留下锯齿状痕迹。原本的色差问题没有彻底解决，反而增加了施工遗留的瑕疵。
陈女士再次向物业公司提出异议，要求重新整改。物业公司表示，施工效果受限于现场工人的工艺水平，难以达到业主期盼的标准。双方就维修方案、费用标准多次协商，但始终未能达成一致。
矛盾激化：业主诉求久未落地，拒交物业费引发诉讼
陈女士入住后，曾按时足额交纳物业服务费。当地砖问题反复沟通、多次整改仍未解决，陈女士心生不满，自2023年起停交物业服务费。截至调解介入时，累计欠费6300元。
物业公司认为，己方已多次主动整改、积极协调，地砖原始问题为开发商遗留，其已尽到协调义务；物业服务费是物业服务的基本保障，长期拖欠将导致维修资金减少，最终影响全体业主的居住品质。在多次催交未果后，物业公司向法院提起诉讼，要求陈女士支付所欠物业服务费。
陈女士则认为，自己并非故意拒交，而是3年来的合理诉求始终得不到妥善解决，物业公司的服务质量未达到合同约定标准，因此暂缓交纳物业服务费。
诉调对接：调解员实地踏勘核验，精准梳理争议焦点
物业公司起诉陈女士后，按照我市诉调对接相关机制要求，该起纠纷被委托到市综治中心先期进行调解，调解不成再行审判。
今年9月7日，在受理此起纠纷后，市物调委主任、市法学会法律咨询专家覃忠专程前往涉事小区现场踏勘。在陈女士家门口的公共走廊处，覃忠实地查看了地砖色差、铺装不规整、接缝凹凸不平及边缘磨损等情况，并拍摄了现场照片（如图），确认陈女士反映的问题基本属实。同时，覃忠向物业公司了解了历次整改的时间、投入的人工及材料费用，调取了维修记录和沟通台账。
经梳理，覃忠明确了此起纠纷的三个争议焦点：地砖色差及铺装问题的责任归属；后续维修方案及费用承担；所欠物业服务费的处理方式。覃忠认为，此起纠纷表面是物业服务费拖欠纠纷，实质是业主对3年来维修质量不满的情绪积累，只有把维修问题解决好，物业服务费争议才能迎刃而解。
三轮斡旋：情理法兼顾耐心磋商，双方自愿达成协议
踏勘当日，覃忠组织双方面对面调解。陈女士拿出3年来的照片、聊天记录，认为物业公司敷衍了事、整改不力；物业公司则表示，地砖问题系开发商遗留，公司已多次协调、投入成本，陈女士拒交物业费缺乏依据。双方各执一词，第一轮调解未取得实质进展。
覃忠分别做工作。他向陈女士释明，物业费与维修争议属于不同法律关系，不能以维修未解决为由长期拒交物业费；若进入诉讼，法院通常会支持物业公司的物业费诉求，业主可能面临败诉风险。他向物业公司指出，公共区域养护属于物业服务范围，地砖维修属于小修义务，不能以“开发商遗留”为由完全免责，2023年整改质量不合格，物业公司也有管理责任。
摸清双方底线后，覃忠组织第二轮调解，提出方案：物业公司减免600元物业费抵扣维修费用；陈女士自行联系施工人员包工包料翻新地砖，物业公司提供施工配合；陈女士补交剩余物业费。
双方起初均未接受。陈女士认为600元不足以覆盖维修费用，自己还要贴钱；物业公司表示600元超出负责人权限，需向上申请。覃忠继续沟通，为陈女士算经济账：若坚持诉讼，执行仍需时间，物业费要全额交纳，加上诉讼成本，实际支出可能更高；向物业公司算经营账：欠费6300元，诉讼收回需投入时间和成本，以600元让步换取全额回款和业主理解更划算。
经反复沟通，物业公司内部审批同意减免600元，陈女士也愿意承担部分维修费用。第三轮调解中，双方确认细节并签署协议：物业公司减免600元，从欠费中抵扣；陈女士补交剩余5700元；施工期间物业公司提供水电协调、现场看护等配合。协议签订后，陈女士如数补交了5700元，这起历时3年的物业纠纷得以化解。
（刘金龙 王清华）
