土地流转是农村经济结构调整的关键举措，使低效利用的土地通过流转合理配置，物尽其用。而随着农村土地流转和规模化养殖的兴起，土地租赁纠纷时有发生。如何规避合同陷阱、防范法律风险？近日，团风法院调解的两起案件，为农户及企业敲响警钟：签订合同前务必"擦亮眼"，审慎核实主体资格、权限和条款细节，避免"人财两空"。
案例回顾：亲属代签合同引发连环诉讼
2022年9月，养殖户周某经村干部介绍，计划租赁某猪场闲置地块经营养殖。因猪场负责人郑某外出，周某与其郑某亲属陈某签订《租赁协议》，约定猪场闲置地块年租金2万元，押金2万元，协议上无猪场负责人签字亦未加盖公章。协议签订后,周某投入数万元铺设水电、搭建养殖棚屋、购买家禽，一月后，猪场负责人以"租金过低、未经授权"为由，要求解除合同并索赔占用损失。周某愤而起诉陈某和猪场公司，主张对方欺诈索赔8万元。
法院审理后发现：1.合同主体存疑。陈某仅为猪场负责人郑某亲属，既非公司员工，也无书面授权，租赁协议未盖猪场公司公章；2.双方过错有争议。郑某认为周某未核实陈某代理权限，周某认为猪场疏于管理致亲属擅自处置资产；3.损失举证不足。周某主张的8万元损失缺乏票据、合同等证据支撑。
随后，承办人走访了解该乡镇土地流转的市场行情，并询问猪场负责人及养殖户诉求，了解到猪场负责人郑某认为租金过低，而养殖户周某从去年年底起，因养殖亏损需转行从事其他行业。从纠纷实质化解角度出发，承办人向双方释法明理，指出陈某无权代理签署的合同未经追认，对郑某及猪场不发生效力，但陈某及猪场均存在过错，需对周某进驻场地的损失承担赔偿责任。而周某在未得到郑某追认情况下继续占用场地，确需支付占用损失。经过承办人耐心调解，缓和双方对立情绪，积极寻求利益平衡点。最终双方在两案中达成调解：双方解除租赁关系，周某退还租赁场地。陈某退还部分押金，周某自行承担部分损失。
该案一定程度上反映了农村土地流转过程中容易存在的风险点，在此温馨提示：
风险一：合同主体不适格
根据《民法典》第一百七十条，行为人无代理权、超越代理权签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，陈某未经公司授权代签合同，且协议无公章，公司事后拒绝追认，导致合同效力存疑。
风险二：无权代理埋隐患
农户常因"熟人介绍"放松警惕，忽视审核签约人身份。若出租方为企业，应要求出示营业执照、法人身份证明及书面授权；若为村集体土地，需核实是否经民主议定程序并公示。
风险三：口头约定难维权
周某虽投入资金改造场地，但未在协议中明确约定装修补偿、违约责任等条款，且进驻场地的施工费用无正规票据，导致损失难以全额主张。依据《民事诉讼法》第六十七条，当事人需对自身主张提供证据，否则承担举证不利后果。
风险提示：农村土地租赁"四必查"
1.查身份：出租方是个人、企业还是村集体？要求查验产权证明、营业执照或集体土地发包决议文件。
2.查权限：若代理签约，需核实授权委托书原件，并留存代理人身份信息。
3.查合同：签订书面合同，明确租赁用途、期限、租金支付方式、拆迁补偿、提前解约责任等，企业租赁须加盖公章。
4.查证据：转账记录、收据注明用途；施工前对场地现状拍照录像；保留设备采购发票、施工合同等凭证。
土地租赁是养殖户生产经营的"根基"，一旦合同无效或违约，可能导致巨额损失。签约前务必核实主体资格和代理权限，合同条款需具体明确，履行过程中注意留存证据。遇到纠纷时，及时咨询法律专业人士，通过协商、调解等途径理性维权，筑牢乡村振兴的"法治防线"。
法条链接
- 《民法典》第一百七十条、第五百零九条
- 《农村土地承包法》第五十二条
- 《民事诉讼法》第六十七条
（袁嘉欣）
